6 investidores imobiliários nas melhores ofertas que marcaram em casas

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John Stuart Mill, um 19ºeconomista britânico do século XIX, compartilhou em seu livro de 1848 “Principles of Political Economy” este pensamento geral: “Os proprietários ficam ricos em seu sono”.

Ele estava certo. Nos quase 175 anos desde então, uma enorme riqueza derivada do investimento em imóveis foi passada de geração em geração. Mas você não precisa ser um milionário para começar sua própria carreira como investidor.

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Uma compra modesta pode se transformar em lucro – dinheiro que você pode reinvestir em outra propriedade. Ou mantenha a propriedade e deixe que a renda do aluguel pague o pagamento da hipoteca, com o dinheiro sobrando no final do mês. E sente-se e veja seu investimento crescer em valor.

GOBankingRates perguntou aos investidores sobre alguns de seus investimentos favoritos, e você ficaria surpreso com o quão pouco investimento alguns deles fizeram para gerar um grande lucro.

Joia da Pensilvânia

Ryan David, um investidor imobiliário da Pensilvânia, disse que foi contatado por meio de seu site assim que foi lançado sobre uma possível compra.

“Recebemos uma pista de uma propriedade amarrada em uma propriedade sobre um membro da família que morava a quatro estados de distância”, disse David. “Fechamos por aproximadamente US$ 15 mil, que é o preço que eles pediram, e imediatamente revendemos a propriedade para outro investidor por US$ 55 mil. Não houve nenhum trabalho ou trabalho de reabilitação feito, apenas uma revenda rápida como está. Até hoje, esse foi o maior spread que já fiz em uma transação simples.”

Moneymaker de Memphis

Danielle Wolter, de San Diego, que administra o blog The Million Dollar Mama, disse que investiu em várias propriedades ao longo dos anos, mas a que mais se destacou foi uma casa em Memphis, Tennessee.

“Era uma casa unifamiliar que precisava ser reabilitada. Comprei por US$ 76 mil e paguei a um empreiteiro US$ 20 mil, comprados em incrementos, para fazer a reforma”, disse Wolter. “Eu tive que demitir aquele empreiteiro e contratar outro para consertar os erros do primeiro por mais US$ 20 mil.

“Eu estava all-in em $ 116.000. Quando fui refinanciar, a propriedade foi avaliada em US$ 156 mil, dando-me um patrimônio instantâneo de US$ 40 mil. A hipoteca (incluindo impostos e juros) era de cerca de US$ 600 por mês e o aluguel recebido é de US$ 1.200 por mês.”

Ela disse que está no processo de venda da propriedade do Tennessee, agora avaliada em US$ 210.000.

Dentro e fora em Indianápolis

Alain Perez-Majul é um investidor imobiliário em tempo integral por meio de sua empresa, Virtue Cash Buyers, em Indianápolis, e compartilhou esta história de uma compra de curto prazo que se tornou vencedora. Era uma propriedade multifamiliar “muito antiga” e estava tão desgastada que precisou ser demolida, disse ele.

“O proprietário morava em Chicago e não queria nada com a propriedade, pois era uma dor de cabeça para ele, e pude ajudá-lo tirando-a de suas mãos”, disse ele. “Mantive a propriedade por alguns meses e a vendi para outro investidor com um lucro de US$ 80 mil. Em um mês, o imóvel foi demolido e, até hoje – comprei-o há cerca de quatro anos – ainda é apenas um terreno vazio. Acredito que o investidor está esperando que a área vire um pouco mais antes de construir sobre ela.”

Um prazer sujo

Benjamin Dixon, um corretor imobiliário associado licenciado com a equipe Mackay Dixon em Douglas Elliman em Nova York, estava trabalhando com um cliente para encontrar uma propriedade de investimento. Ele empregou esta estratégia: procure “a casa mais suja possível na melhor localização”.

“Muitos compradores não têm imaginação para olhar além de janelas e paredes sujas que precisam ser pintadas ou pisos que precisam ser reformados”, disse Dixon. “Recentemente, encontrei uma propriedade incrível em Bridgehampton para um cliente. Nós, a casa muito cansada da década de 1970, por US $ 2,8 milhões, fizemos uma reforma de US $ 1 milhão para refrescar a casa. Agora está em contrato para venda por US $ 6 milhões e tenho um vendedor muito feliz.”

Um acordo de aperto de mão

Para Tomas Satas, um de seus melhores negócios caiu no colo quando um primo ligou e disse que seu vizinho queria vender sua propriedade. Satas, o fundador e CEO da Windy City HomeBuyer, encontrou-se com o vendedor, um cavalheiro que queria uma transação fácil sem agentes imobiliários, compradores e inspetores andando por sua casa de longa data.

“Eu examinei a casa, e ela tinha alguns problemas importantes. Não teria passado na inspeção”, disse Satas. “Conversei com ele sobre isso e perguntei quanto ele queria por isso. Quase desmaiei quando ele me contou. (I) perguntei como ele chegou a esse número, e era o dobro do que ele havia pago.

“O homem ainda estava operando a preços de 1980. Expliquei-lhe que ele poderia ganhar mais dinheiro se fosse avaliado; mas, se ele quisesse, eu passaria um cheque para ele na hora. Ele manteve sua vida simples simples, pegou o cheque, consertei a base e alguns outros problemas e, em termos de porcentagem, teve a (maior) margem de qualquer flip que já fiz.

“A melhor propriedade que já comprei foi em um acordo de aperto de mão. Fiquei sabendo que ele era um ávido marceneiro, então enviei a ele uma quantia muito grande em um cartão de loja de materiais de construção para agradecê-lo.”

Paciência compensa

Para Alyssa Carpenter, foi preciso paciência para encontrar um vendedor disposto a aceitar o financiamento da FHA em Austin, Texas, enquanto procurava sua primeira casa: um duplex que também funcionava como propriedade de investimento.

“Consegui garantir esta propriedade com 3,5% de desconto a uma taxa de juros de 2,5%”, disse Carpenter, que administra o site financeiro FI/RE Manual. “Depois de uma pequena reforma, consegui aumentar o aluguel de US$ 700 para um de dois quartos e um banheiro para US$ 1.400 para a mesma unidade. O inquilino acabou de renovar o contrato por um segundo ano. Acabei de me mudar do outro lado (três quartos, dois banheiros) e aluguei por US $ 1.900.”

Ela continuou: “Ser capaz de comprar um duplex como uma propriedade de investimento com tão pouca entrada foi incrivelmente impactante. Aluguéis brutos $ 700 por mês sobre a hipoteca. Esta propriedade também apreciou o preço de compra de $ 390.000. Recebi uma oferta suave de outro investidor a um preço de compra de $ 515.000. Ainda não estou vendendo, mas é incrível ver essa valorização em apenas alguns anos.”

Seus conselhos

Investidores imobiliários compartilharam seus conselhos para os interessados ​​em investir em imóveis residenciais. Começa com o networking e o marketing de si mesmo como investidor, para que os vendedores em potencial saibam que podem recorrer a você.

“Deixe qualquer um saber… que você é um investidor imobiliário e quer comprar uma propriedade”, disse Antonio Cousin, corretor/proprietário da Service 1st Real Estate em Louisiana. “Você nunca sabe quem pode encontrar que precise vender e possa ajudá-lo. Também é uma boa ideia juntar-se à sua associação e rede local de investidores imobiliários dentro do grupo. O networking interno pode levar a oportunidades adicionais ou até mesmo a uma parceria.”

Para um investidor experiente, não há substituto para bater nas portas.

“Na indústria, isso é chamado de dirigir por dólares, onde você dirige por um local desejado e bate em… portas com uma oferta”, disse Craig Stevens, fundador da Groundbreaking Real Estate na área metropolitana de Nova York. “Essa técnica permite que um investidor evite qualquer guerra de lances e pode ajudar a desenvolver um relacionamento com um proprietário, uma vez que a negociação ocorre pessoalmente. Como a propriedade não está realmente no mercado, alguns proprietários podem se surpreender com o valor de sua propriedade atual e serem atraídos pelo potencial de vender tão rapidamente.”

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Sobre o autor

Jami Farkas é formado em comunicação pela California State University, Fullerton, e trabalhou como repórter ou editor em jornais diários nos quatro cantos dos Estados Unidos. Ela traz para o GOBankingRates experiência como editora de esportes, editora de negócios, editora de religião, editora digital — e muito mais. Apaixonada por imóveis, ela passou no exame de licenciamento imobiliário em seu estado e ainda está avaliando se deve mergulhar na venda de casas – ou apenas escrever sobre a venda de casas.

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