Por Yoruk Bahceli e Dhara Ranasinghe
LONDRES, 2 de dezembro (Reuters) – Embora tenha havido consequências um pouco mais amplas do aumento desta semana nos pedidos de resgate em um Fundo de Renda Imobiliária (REIT) não listado de Blackstone, isso está sendo lido por alguns como um sinal de alerta.
pedra Preta BX.N saques limitados de seu REIT não listado de US$ 69 bilhões na quinta-feira, após pedidos de resgate atingiu limites pré-estabelecidos em meio a preocupações dos investidores de que era lento para ajustar as avaliações com o aumento das taxas de juros, disse uma fonte próxima ao fundo.
O desenvolvimento é mais um lembrete dos riscos enfrentados não apenas pelos setores sensíveis a taxas de juros mais altas, mas também pelos mercados financeiros mais amplos, que se recuperaram fortemente na esperança de que os aumentos nas taxas de juros desacelerem.
“Temos que ter cuidado – as taxas subiram acentuadamente e haverá uma queda para algumas classes de ativos”, disse Seema Shah, estrategista-chefe da gestora de ativos de US$ 500 bilhões Principal Global Investors, sobre as possíveis armadilhas à frente.
“Os REITS tiveram um desempenho fantástico por alguns meses, mas quando você tem esse desempenho, os investidores não reagem aos sinais fundamentais tradicionais, como o aumento das taxas”, disse ela.
As ações da Blackstone caíram cerca de 0,2% na tarde de sexta-feira, depois de cair 7,1% na quinta-feira.
As grandes economias desenvolvidas elevaram as taxas em 2.440 pontos-base combinados neste ciclo de aperto monetário até o momento. Isso exclui o Japão, que manteve as taxas em -0,1%.
O Federal Reserve dos EUA elevou sua taxa básica de juros em 375 pontos-base neste ano, para uma faixa de 3,75% a 4,00%, no ciclo de aumento mais rápido desde a década de 1980 em sua luta contra a inflação.
Mas, nas últimas semanas, aumentaram as expectativas de que o Fed vai “virar” do aperto agressivo, levando os investidores a precificar taxas de juros de pico mais baixas. fedwatch
Isso ajudou a desencadear a maior queda mensal nos rendimentos do Tesouro de 10 anos desde o auge da pandemia de COVID-19 em 2020. Os REITS públicos se recuperaram com o mercado de ações dos EUA, que subiu mais de 15% desde meados de outubro. US10YT=RR.SPX
“Desde que você tenha complacência, e haja alguma complacência de que o Fed pode planejar um pouso suave, isso pode desencadear alguma dor e, portanto, eventos como este são pequenos sinalizadores para as ramificações do aumento progressivo das taxas”, disse Shah.
MARCAÇÃO AO MERCADO
Os investidores disseram esperar mais quedas nos REITs e no setor imobiliário.
“O fato é que a maioria dos investidores de varejo e investidores de esquemas de benefícios definidos devido a estratégias de redução de risco, estão optando por reduzir suas participações imobiliárias em todos os níveis, onde podem, como valores na reavaliação direta de imóveis, juntamente com as taxas de normalização”, disse Chris Taylor. , executivo-chefe de imóveis da Federated Hermes.
Mas há uma ressalva mais ampla para os mercados que veem seu quinhão de advertências este ano de apostas feitas em uma era de taxas baixas.
Crucialmente, o mini-orçamento de cortes de impostos não financiados de setembro levou o mercado de títulos da Grã-Bretanha a uma queda, à medida que os fundos de pensão enfrentavam enormes pedidos de garantias sobre hedges de taxas de juros que nunca haviam sido realmente testados por movimentos bruscos nas taxas, provocando uma intervenção do Banco da Inglaterra.
E como o mini-orçamento desencadeou brevemente um aumento nas apostas de aumento da taxa do BoE, o Reino Unido REITS caiu 17% para seu nível mais baixo desde 2012, antes de se recuperar. .FTNMX351020.
Kaspar Hense, gerente de portfólio da BlueBay Asset Management, que administra ativos no valor de mais de US$ 92 bilhões, disse que a notícia do REIT é um exemplo dos riscos que os mercados privados enfrentam em um ambiente de taxas crescentes.
“Se os rendimentos estão subindo, investir em ativos bastante ilíquidos pode ser um desafio, apenas para uma pequena recuperação (retorno) em mercados ilíquidos, que sofrerão muito significativamente se os rendimentos estiverem subindo”, disse Hense.
“Isso é certamente o que estamos vendo aqui e devemos realmente esperar que aconteça novamente nos próximos seis a 12 meses, à medida que os rendimentos estão subindo e os bancos centrais estão mantendo as taxas mais altas. Isso terá um impacto no patrimônio líquido, terá um impacto impacto nas perdas dos investidores”, acrescentou Hense.
A Blackstone registrou um retorno líquido acumulado no ano de 9,3% para o REIT, enquanto o Dow Jones US Select REIT Total Return Index, negociado publicamente, caiu mais de 22% no mesmo período.
Um porta-voz da Blackstone se recusou a comentar como a empresa com sede em Nova York calcula a avaliação de seu REIT, mas disse que seu portfólio está concentrado em imóveis para aluguel e logística no sul e oeste dos Estados Unidos, que têm aluguéis de curto prazo e superam a inflação dos aluguéis.
Pelo menos um analista, Michael Cyprys, do Morgan Stanley, disse que a reação do mercado à notícia foi “exagerada”.
Embora as limitações nos pedidos de resgate, as decisões de planejamento tributário no final do ano e as realocações dos investidores possam estimular mais resgates no curto prazo, um “sólido histórico de desempenho, fundamentos de mercado favoráveis e espaço para um cenário macroeconômico melhorado devem ajudar a aliviar a pressão potencial de saída, ele escreveu em um relatório de pesquisa.
Outros eram menos otimistas. Uma preocupação é o potencial para grandes diferenças entre a avaliação de ativos públicos e ativos privados, que muitas vezes não são precificados para refletir os movimentos nos mercados públicos.
Para os investidores que investiram em mercados privados e ativos mais arriscados em uma tentativa de aumentar os retornos durante anos de taxas baixas e dinheiro fácil, isso agora pode ser ainda mais arriscado.
“O período prolongado de dinheiro muito barato e liquidez abundante encorajou alguns gestores de ativos a oferecer produtos relativamente líquidos que investem em ativos relativamente ilíquidos. Esses produtos se comportam de maneira diferente em um mundo de liquidez irregular”, disse Mohamed El-Erian, consultor da Allianz, .em uma postagem no Twitter.
REIT de US$ 69 bilhões da Blackstone restringe resgates em golpe para império imobiliário
(Reportagem de Dhara Ranasinghe, Yoruk Bahceli e Chiara Elisei; reportagem adicional de Samuel Indyk e Ira Iosebashvili; edição de Alexander Smith e Chizu Nomiyama)
((Dhara.Ranasinghe@thomsonreuters.com; +442075422684;))
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