Embora a inflação tenha começado a esfriar, ela ainda permanece entre 6% e 8% em relação ao ano passado, e a economia como um todo ainda não voltou a um patamar mais saudável. Durante a mais recente apresentação de Zonda Atualização do mercado imobiliárioo economista-chefe Ali Wolf diz que a expectativa de Zonda é que a economia entre em recessão, o que inclui perda de empregos em nível nacional, em 2023.
“Embora tenhamos números de inflação que parecem um pouco melhores, os governadores do Federal Reserve não querem que nossos mercados financeiros se recuperem totalmente tão rapidamente porque, do ponto de vista do Federal Reserve, ainda temos um longo caminho a percorrer até que possamos ‘Estamos em um ponto em que a economia está sob controle e de volta a algo mais saudável'”, diz Wolf.
Enquanto a inflação geral está começando a esfriar, vários componentes importantes da inflação – incluindo despesas básicas de subsistência, como transporte, alimentação e bebidas e moradia – apresentam altos níveis de inflação ano a ano. A habitação responde por uma grande parcela dos dados de inflação, e a inflação no setor permanece 8% maior na comparação ano a ano. Embora os dados sugiram que o crescimento dos aluguéis está começando a diminuir mês a mês, Wolf diz que o componente de habitação na inflação geralmente fica atrás das mudanças no mercado imobiliário à venda em cerca de um ano.
“Se queremos que o Federal Reserve diga ‘precisamos parar’, eles não o farão até que vejamos esse nível geral. [of the shelter component] desça”, diz Wolf. “Indo para o primeiro e segundo trimestre do próximo ano, ainda podemos estar reavaliando [the shelter inflation component] números e verificando novamente para ver se estamos vendo o efeito de resfriamento suficiente.”
Preocupações de acessibilidade
Embora o arrefecimento da inflação possa pressionar para baixo as taxas do tesouro e das hipotecas de 10 anos, a acessibilidade ainda continuará sendo uma das principais preocupações do mercado imobiliário. Wolf diz que a combinação da valorização do preço das casas e o aumento das taxas de hipoteca contribuíram para que o pagamento mensal médio nacional aumentasse 80% desde o início do ano. Mesmo que haja alívio nas taxas de hipoteca, uma taxa de hipoteca de 5% ainda resultaria em um aumento de 45% no pagamento mensal médio desde o início do ano.
“Em última análise, quando você olha para o problema fundamental, está dizendo que a acessibilidade ainda será um problema com taxas de 6%, mas não tão dramático quanto o que vimos com taxas de 7%”, diz Wolf.
Um período de queda nas taxas, relacionado a tempos econômicos mais difíceis e uma possível recessão, pode não facilitar a acessibilidade devido às perdas esperadas de empregos. Com base em precedentes históricos de recessões anteriores, é provável que o número de empregos permaneça baixo entre seis e 24 meses, enquanto a taxa de desemprego normalmente aumenta 1,6% seis meses após o início oficial de uma recessão e 2 pontos percentuais após 18 meses.
“O Federal Reserve prefere ver a taxa de desemprego subir – eles disseram que poderiam tolerar uma taxa de 5 em vez de 3 porque controlar a inflação é a questão número um”, diz Wolf. “Não conseguindo [inflation] sob controle é mais desastroso do que ver a taxa de desemprego subir de 3% para 5%.”
Vendas vs. Desempenho histórico
As vendas de casas existentes estão em seus níveis mais baixos desde 2012. O declínio nas vendas não está relacionado apenas ao estoque, já que 2020 e 2021 tiveram números de estoque mais baixos, mas um número maior de transações gerais. Wolf diz que o declínio nas vendas existentes é uma combinação da imagem da oferta e dos compradores respondendo à acessibilidade e confiança geral. Os fatores de oferta e demanda também estão contribuindo para a contração das vendas de novas residências, que estão em seus níveis mais baixos desde 2016, segundo dados da Zonda. Alguns mercados, incluindo Miami, Los Angeles e Boston, permaneceram mais estáveis em termos de volume geral de novas vendas e estão apresentando desempenho comparável a 2019, enquanto mercados como Las Vegas, Phoenix, Dallas, San Antonio, Denver e Florida’s Orlando, Jacksonville e Tampa estão apresentando desempenho em níveis comparáveis a 2016 ou anteriores. Ao analisar os mercados com base na taxa média de vendas em comparação com as médias históricas, Denver; Las Vegas; Austin, Texas; Fénix; e Riverside, Califórnia, também estão apresentando desempenho em níveis comparáveis a 2016 ou anteriores.
Embora existam diferenças regionais, Wolf diz que a parte oriental dos EUA “continua a superar” a parte ocidental do país. Os mercados de Mountain, Southwest e West, que se tornaram os mercados mais lentos nacionalmente, viram a relação pagamento/receita se tornar a mais desequilibrada, diz Wolf. Mercados que experimentaram altos níveis de valorização de preços, migração e crescimento de empregos viram potenciais compradores “levados ao limite”, diz Wolf.
Estatísticas de habitação em tempo real: cortes de preços e altas taxas de cancelamento
De acordo com a pesquisa mais recente do presidente de divisão da Zonda, 81% dos construtores disseram que estão prevendo uma redução no início de moradias significativa ou ligeiramente em resposta ao mercado, enquanto quase 90% relataram antecipar uma desaceleração no início de moradias em 2023. De acordo com a pesquisa, 40% dos construtores disseram que leva de oito a 10 meses para construir uma casa desde o início até a conclusão, um sinal de melhoria na cadeia de suprimentos, já que a maioria dos construtores relatou 15 meses ou mais há um ano. Relacionado ao início lento, o diretor administrativo sênior da Zonda, Tim Sullivan, diz que muitos construtores permanecem “cautelosos” sobre sua estratégia de terras no futuro.
A maioria dos construtores está parando em negócios na periferia, mas quando se trata dos principais mercados em que estão, eles estão prestando atenção. Mas ainda existe a preocupação de que os preços dos terrenos estejam muito rígidos e que haja necessidade de uma reestruturação dos negócios”, diz Sullivan.
Embora muitos construtores tenham relatado aumentos de preços em agosto de 2021 e janeiro de 2022, 40% dos construtores em novembro relataram redução de preços. Sullivan diz que as quedas de preços são mais comuns nas regiões sudoeste e oeste, enquanto as quedas de preços são menos prevalentes na região nordeste.
Menor [price] os cortes realmente não chamaram a atenção dos consumidores, enquanto um corte de 7% ou 10% automaticamente chama a atenção do consumidor. Descobrimos isso em quase todos os mercados”, diz Sullivan.
A taxa de cancelamento de construtoras em nível nacional ficou acima de 20% em outubro, segundo Zonda. Além de experimentar a maior quantidade de ajustes de preços, os construtores no sudoeste e no oeste também relataram os níveis mais altos de taxas de cancelamento, diz Sullivan. Os cancelamentos são mais prevalentes entre os compradores sensíveis às taxas de juros nos segmentos de entrada e ascensão, enquanto os cancelamentos são menores entre os investidores e compradores de luxo, geralmente compradores em dinheiro menos sensíveis às taxas de juros. Em junho, menos de 30% dos construtores relataram que era difícil revender uma casa após o cancelamento; no entanto, 53% dos construtores em novembro relataram dificuldade em revender casas após o cancelamento.
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