Início do outono de imóveis comerciais: agora vemos cortes de preços, negócios estourados, ampliação dos spreads de compra e venda

Listamos um prédio de apartamentos de 40 unidades em East Bay, alguns meses atrasado, e um shopping center no Vale do Silício. Aqui está o que aconteceu.

Por John E. McNellis, diretor da desenvolvedora imobiliária McNellis Partners, para WOLF STREET:

o Jornal de Wall Street informou na semana passada que as vendas de imóveis comerciais de abril caíram 16% em relação a abril de 2021. Ao detalhar a perda de velocidade do mercado, o jornal afirmou que os setores hoteleiro, residencial sênior, edifícios de escritórios e industriais foram particularmente atingidos, enquanto varejo e prédio de apartamentos as vendas permaneceram robustas. A causa? Aumento das taxas de juros, inflação e incerteza econômica. A peça concluiu com esta citação esperançosa: “Agora está se transformando em um mercado de compradores”.

Pode ser. Mas se o mercado de um comprador fosse universalmente reconhecido, o volume de vendas não teria caído do trigésimo andar. Vendedores e compradores estariam na mesma página. Digamos que o mercado de um vendedor quente esteja no auge do verão, e um mercado de compradores exigentes esteja no auge do inverno. O que temos hoje é aquela terra de ninguém sazonal, quando o calor persistente do verão afugenta o frio por um dia ou dois, apenas para ser repelido pelo vento norte cada vez mais forte.

Em termos menos poéticos, temos um “spread bid-ask” cada vez maior, ou seja, vendedores que mantêm seus preços de verão e compradores cautelosos assustados ou procurando grandes descontos de inverno. Essa desconexão é a raiz do declínio vertiginoso das vendas.

Com a ressalva de que adivinhar tendências nacionais a partir de anedotas pessoais é um negócio arriscado, vamos reduzir os grandes números do Journal aos pequenos. Listamos um prédio de quarenta apartamentos em East Bay em maio, alguns meses atrasados. A data do lance veio com apenas uma oferta zumbi, cerca de 25% abaixo do preço pedido. Nós recusamos.

Outra oferta escapou alguns dias depois. O comprador – um negociador nato – esculpiu mais do que Michelangelo, nos cansou e finalmente aceitamos um acordo cerca de 7,5% fora da lista. Então, uma semana em seu “olhar livre” de 10 dias, esse comprador nos despejou com um texto. Nenhuma explicação, nenhuma reclamação sobre a propriedade, nenhum outro cinzelamento – nada. Perplexos, só pudemos concluir que a compradora ficou com medo e decidiu guardar o dinheiro no colchão.

Outro negócio fracassado: listamos um shopping center no vale no final do outono passado. Ele definhou durante as férias de Natal. Em seguida, ela floresceu ao longo de janeiro e fevereiro. Então nosso corretor deu a notícia que não era notícia: as taxas de juros haviam subido, quem comprava no varejo classe B era impulsionado pelo rendimento e tivemos que baixar nosso preço para manter o rendimento do imóvel.

Baixamos nosso preço em 11% (uma boa quantia de dinheiro) e finalmente apareceu uma oferta. Mais uma vez, rodadas de Mt. Seguiu-se o cinzelamento de Rushmore, e entramos em custódia. Para tirar esse centro de nossos livros, até concordamos em realizar uma primeira hipoteca por três anos, pensando que eliminaríamos o problema do credor relutante. Apesar de nossa disposição de bancar o negócio, o comprador se afastou duas semanas em sua revisão inicial sem uma palavra de reclamação sobre a propriedade ou desejo de um novo corte de preço.

Assim, nossa experiência pessoal nos diz que o Journal está certo sobre a queda de velocidade, mas observe que nossas duas propriedades – varejo e residencial – estavam entre as subespécies que supostamente ainda estão prosperando em todo o país. (De volta aos perigos da evidência anedótica.)

Voltemos, porém, àquela miragem cintilante do mercado comprador. Estamos no mercado imobiliário comercial há décadas, e o único mercado de compradores verdadeiro que já experimentamos foi no início dos anos noventa, época em que o RTC assumiu o setor de poupança e empréstimo falido e realizou a maior venda de imóveis desde a França despejados na Louisiana. Durante esse período, a propriedade do setor imobiliário passou por uma mudança sísmica: os investidores familiares e os desenvolvedores de cowboys que possuíam propriedades superalavancadas foram exterminados. Em seu lugar veio o dinheiro real – investidores institucionais com bolsos tão cheios que nunca tiveram que vender por necessidade econômica – proprietários que poderiam enfrentar qualquer turbulência do mercado.

Já esperávamos pelos mercados de compradores antes: a recessão pontocom de 2001, a Grande Recessão de 2007 e a recessão do Covid de 2020. Nenhuma jamais se materializou. Na melhor das hipóteses, um punhado de bons negócios foram escolhidos na margem. Os fundos de oportunidade – os bilhões em capital de abutre que Wall Street levantou para arrebatar negócios de base de barganha – acabaram com uma oportunidade, a de pagar o preço total por suas aquisições.

Imobiliário não é trigo, não é perecível. Na ausência de desastres pessoais, os vendedores endinheirados nunca precisam vender. Por John E. McNellis, autor de Fazendo sucesso no mercado imobiliário: começando como desenvolvedor.

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