Mantendo-se em dia com os aluguéis de apartamentos disparados de Phoenix

Os aumentos dos aluguéis residenciais em Phoenix podem ser difíceis de entender. A taxa de crescimento do aluguel de mais de 27% em relação ao ano passado é tão alta que o número parece ser um erro de digitação.

No entanto, os investidores em Phoenix estão levando a sério a alta taxa de crescimento dos aluguéis. Eles estão pagando preços agressivos por imóveis em relação aos aluguéis já altos. Eles – e a maioria dos economistas – esperam que os aluguéis continuem subindo em Phoenix, ainda que de forma mais moderada, nos próximos anos. A única questão é quanto?

É improvável que o grande número de apartamentos em construção satisfaça a alta demanda por moradia nesta cidade em crescimento. Mas em algumas comunidades de apartamentos, os inquilinos já podem lutar com aluguéis mais altos.

Os investidores também podem lutar – à medida que as taxas de juros sobem – para pagar os altos preços por imóveis de apartamentos que se tornaram esperados.

Os compradores de apartamentos gastaram US$ 17,8 bilhões para comprar imóveis em Phoenix em 2021, de acordo com a MSCI Real Assets, empresa de dados anteriormente conhecida como Real Capital Analytics. Isso é mais que o dobro dos US$ 8,2 bilhões que gastaram no Phoenix em 2019, que foi o maior ano para investimentos em apartamentos em Phoenix dos últimos cinco.

Esses investidores aceitaram taxas de capitalização médias de apenas 4,2% em 2021, de acordo com a MSCI. As taxas de capitalização caíram consistentemente, ano após ano, de 5,6% em 2017.

Os aluguéis altos são uma grande parte da atração para esses investidores. Os aluguéis médios em Phoenix aumentaram para US$ 1.660 por mês no primeiro trimestre de 2022. Isso é quase US$ 400 por mês a mais do que no ano anterior, de acordo com Marcus & Millichap. Isso resulta em um impressionante aumento de 27,2% ano a ano. Para colocar isso em contexto, os aluguéis efetivos devem crescer apenas 9,1% em Phoenix em 2022, em média, de acordo com Marcus e Millichap. Ainda assim, isso é mais alto do que a inflação no resto da economia dos EUA – mas não por uma margem enorme.

Esses aluguéis mais altos são apoiados por uma economia muito forte – mesmo pelos padrões superaquecidos dos EUA em 2022. O número de empregos na área metropolitana deve crescer 3,9% em 2022, de acordo com Marcus & Millichap. Os novos investimentos incluem uma nova fábrica de semicondutores de US$ 12 bilhões em Taiwan e um centro de comando global de US$ 2 bilhões da Apple.

“A Phoenix foi um dos três principais mercados de crescimento de empregos todos os anos e o atual momento de emprego na região é um retorno a essa tendência anterior”, diz Asher Gunter, vice-presidente da CBRE.

Todos esses novos empregos provavelmente criarão demanda por muitos novos apartamentos. Mesmo o grande número de novas unidades em construção dificilmente atendem plenamente à necessidade que se acumulou nos últimos anos. Os desenvolvedores planejam terminar 19.000 novos apartamentos em 2022, o que aumentaria o estoque em 5%, de acordo com Marcus & Millichap. Isso seria 7.000 a mais do que no ano anterior para novas construções em Phoenix.

Mas as taxas de vacância devem subir para apenas 2,8% em 2022, de acordo com Marcus & Millichap.

“A Greater Phoenix tem 15.000 apartamentos aquém da demanda atual”, diz Logan Migliorino, diretor de investimentos do Forum Investment Group. “Há pouca preocupação de que a área seja superconstruída em breve.”

O desafio de terminar projetos em uma economia superaquecida provavelmente reduzirá o número de propriedades que abrem no prazo. “A escassez de mão de obra na construção continua sendo um gargalo significativo no processo de construção e continuará a ser um forte regulador na quantidade de unidades que podem realmente ser entregues em um determinado ano”, diz Sean Cunningham, vice-presidente da CBRE.

Phoenix também acumulou uma enorme escassez de moradias nos últimos anos.

“Durante a Grande Recessão, houve um enorme desequilíbrio entre oferta e demanda habitacional, com o congelamento da construção por alguns anos e a demanda habitacional continuando a crescer”, diz Zamir Kazi, CEO da ZMR Capital. “Esse desequilíbrio cresceu à medida que Phoenix continuou a ser uma das principais áreas estatísticas metropolitanas para a imigração”.

Os desenvolvedores concordam. “Com negócios e custos de vida mais baixos do que outros grandes metrópoles e a coorte de 20 a 34 anos com expectativa de crescimento mais rápido que a média nacional, continuamos otimistas em desenvolver multifamiliares em toda a região metropolitana de Phoenix”, diz Josh Purvis, sócio-gerente para Thompson Thrift Residencial.

No entanto, o aumento dos aluguéis também acabará reduzindo a proposta de valor de Phoenix como acessível em comparação com outras cidades da Costa Oeste.

O rápido aumento dos aluguéis também pode criar desafios para as comunidades de apartamentos que atendem inquilinos de baixa renda, que pagam mais de sua renda pelo aluguel. “Certos bolsos de colarinho azul de baixa renda estão sendo excluídos de seus bairros locais e estão contando com colegas de quarto ou procurando outro emprego para pagar o aluguel, o que causa hesitação em alguns investidores”, diz Kazi.

O aumento das taxas de juros também tornará os negócios mais difíceis para os investidores em propriedades de apartamentos.

“Estamos de olho nas taxas de juros e no efeito que o capital mais caro terá na subscrição do investidor”, diz Matt Pesch, vice-presidente da CBRE Phoenix Multifamily Institutional Properties. “No último mês, o aumento das taxas de juros começou a afetar as expectativas de preços e os investidores estão adotando uma abordagem mais seletiva para subscrever aquisições”.

Taxas de juros mais altas – e aluguéis moderados – tornarão difícil repetir o ano de crescimento da Phoenix em 2021.

“Muitos compradores estavam usando instrumentos de dívida de alta alavancagem para financiar acordos de cap rate extremamente baixos porque havia muitas oportunidades de criação de valor”, diz Kazi. “Os investidores conseguiram aumentar os aluguéis em 20 a 30% ao ano, enquanto suas maiores despesas incontroláveis, os impostos, foram limitadas a 5% ao ano. Esse crescimento do NOI, juntamente com um ambiente de baixas taxas de juros, alimentou um frenesi de preços no mercado.”

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