O armazenamento a frio ainda é uma escolha de investimento quente?

À medida que as vendas de mantimentos on-line aumentaram nos últimos dois anos, também aumentou a demanda por propriedades de armazenamento a frio, que antes da ocupação de um espaço de nicho no mercado imobiliário comercial dos EUA. Agora, com o COVID-19 passando de uma pandemia para uma doença endêmica, a demanda por armazenamento a frio está se mantendo?

Depois de atingir o pico no quarto trimestre de 2020, as vendas gerais de comércio eletrônico diminuíram à medida que a pandemia recuou, de acordo com Greg Healy, vice-presidente executivo e chefe do grupo de serviços industriais na América do Norte, com sede em Orange County, Califórnia. empresa de serviços Savills. Ele atribui o declínio à demanda reprimida dos consumidores para sair de casa e ir fisicamente às lojas. “Ainda assim, as vendas de comércio eletrônico estão muito acima dos níveis pré-pandemia e, em alguns países asiáticos, mais de 50% das vendas no varejo são realizadas online”, acrescenta.

De fato, as vendas de supermercados online aumentaram ligeiramente em relação ao ano passado, para US$ 7,1 bilhões em maio de 2022, diz Healy. A penetração de vendas on-line está atingindo quase 13% do mercado total de supermercados, 2% a mais que em 2020 e 10% em relação à sua participação pré-COVID. Mercatus/Incisiv, um grupo que acompanha a evolução da tecnologia no setor de supermercados, projeta que, até 2025, o comércio eletrônico capturará 21,5% do total de vendas de alimentos.

No entanto, houve algumas mudanças nas preferências dos consumidores quando se trata de vendas de supermercados online recentemente. De acordo com Healy, as entregas diretas às residências dos consumidores diminuíram, enquanto as retiradas nas lojas aumentaram. Isso pode ser devido ao fato de as pessoas quererem mais tempo fora de suas casas e à inflação, levando os consumidores conscientes dos custos a tentar economizar nos custos de entrega, que normalmente adicionam 25% a mais em uma conta de supermercado.

Ao mesmo tempo, um aumento nas vendas on-line não se traduz necessariamente em um crescimento desproporcional na infraestrutura de armazenamento a frio, diz Marc Duval, de Nova Jersey, diretor administrativo da JLL Capital Markets. Produtos com temperatura controlada comprados on-line para entrega em domicílio são atendidos principalmente em mercearias individuais e, portanto, não aumentam a demanda adicional por armazenamento a frio, diz ele.

As mercearias normalmente trabalham com locais dentro de três a oito quilômetros de sua população de compradores-alvo, criando uma situação em que o custo da logística, a disponibilidade de locais para desenvolvimento e as despesas de construção dificultam a construção de centros de armazenamento a frio próximos aos consumidores, observa Duval . Isso está levando os supermercados a investir em soluções automatizadas nos bastidores de suas lojas. “A melhor jogada para a distribuição de supermercado de última milha é o próprio supermercado”, diz Duval.

Algumas mercearias também estão se concentrando em adicionar grandes centros de atendimento (de 300.000 pés quadrados ou mais) próximos aos clientes para entrega direta ao consumidor, de acordo com Matthew Walaszek, de Chicago, diretor de pesquisa da JLL, especializado em produtos industriais e logística, também observa que as mercearias estão aproveitando suas lojas para distribuição, principalmente pick-ups. “Ainda estamos nos ‘innings’ e o tempo dirá se esse modelo funciona devido aos altos custos de construção, operação e entrega”, observa ele.

Observando que as instalações de armazenamento a frio normalmente custam duas vezes mais dinheiro para construir do que armazéns secos, Healy diz que, alternativamente, as mercearias também estão criando instalações de distribuição menores, móveis, de última milha e com temperatura controlada em locais onde são necessárias, muitas vezes dentro de uma rede existente. instalação. Como o giro das mercadorias é rápido, a quantidade necessária de espaço com temperatura controlada tende a ser limitada, acrescenta.

Os fundamentos se sustentam

No geral, ainda há uma alta demanda por instalações de armazenamento a frio entre os usuários finais, levando a baixa vacância e crescimento contínuo dos aluguéis. A vacância média para armazenamento a frio é de cerca de 3,5% hoje, de acordo com Duval – isso está abaixo da vacância média de 4,2% para espaço de armazém tradicional e, em alguns mercados, a vacância de armazenamento a frio é próxima de zero. Os principais mercados no setor de armazenamento a frio são aqueles que normalmente têm uma alta população, receitas agrícolas significativas, proximidade de grandes portos e uma quantidade limitada de novos espaços de armazenamento a frio, observa Duval. Isso inclui Jacksonville, Flórida, Detroit e sul de Nova Jersey.

A vacância de câmaras frigoríficas extremamente baixa reflete uma demanda muito saudável. E semelhante ao mercado industrial em geral, Duval observa que esse setor também está passando por uma fuga para a qualidade. A demanda por novas instalações de última geração é extremamente alta, pois mais de 50% da infraestrutura existente foi construída há 30 anos, diz ele. A JLL está atualmente acompanhando 40 projetos (propostos) de armazenamento a frio nacionalmente, mas apenas 30% deles estão em construção. “Devido aos altos custos de construção, complexidades da construção com base na especulação e regulamentos de zoneamento desafiadores – principalmente a altura do edifício, os projetos que realmente começam a construção sempre serão uma fração do que é proposto”, acrescenta Duval.

Nos últimos dois anos, os aluguéis de câmaras frigoríficas cresceram 27%, segundo Healy. E os prazos de arrendamento de câmaras frigoríficas tendem a ser mais longos do que os de armazéns secos, dada a natureza altamente especializada dessas instalações, acrescenta.

Em mercados onde os custos da terra são mais altos e representam 50 ou mais por cento do custo total do projeto de desenvolvimento de armazenamento a frio, os aluguéis podem chegar a US$ 30 por m². pés, diz Duval.

Ainda em demanda

Como resultado desta dinâmica, o armazenamento refrigerado continua a ser uma demanda entre os investidores imobiliários comerciais.

Historicamente, o setor de armazéns refrigerados tem sido dominado por um pequeno grupo de REITs de armazenamento a frio, incluindo Americold Realty Trust e fornecedores de logística de armazém de refrigeração (PRW) de capital aberto, como Lineage Logistics, Agile Cold Storage e NewCold. Mas o armazenamento a frio agora está atraindo tanto capital privado quanto capital institucional. A empresa de investimentos de Sam Zell, Equity Group Investments, por exemplo, adquiriu no ano passado uma participação acionária na East Coast Warehouse, que opera 72 milhões de pés cúbicos de espaço de armazém com temperatura controlada.

De fato, a Pesquisa de Intenção do Investidor CBRE 2022 informou que 39% dos participantes da pesquisa da empresa indicaram interesse em investimento em armazenamento a frio, acima dos 22% em 2021 e 7% em 2019.

Os investidores continuam a ser atraídos para o setor de armazenamento a frio devido às suas perspectivas de crescimento e rendimentos mais elevados, em comparação com os armazéns tradicionais, diz Walaszek.

“A coisa mais atraente sobre o armazenamento a frio é que os investidores estão comprando infraestrutura estável, não comoditizada e crucial”, observa Duval.

A forte demanda, no entanto, levou o spread de cap rate entre armazéns secos e instalações de armazenamento a frio para tão baixo quanto 50 pontos-base nos principais mercados. (Walaszek observa que essa tendência tem estado em fluxo ultimamente devido ao ambiente de aumento das taxas de juros.)

De acordo com Steve Kozarits, de Chicago, vice-presidente sênior da empresa de serviços imobiliários comerciais Transwestern, especializada em serviços industriais e consultoria a inquilinos, o aumento das taxas de juros deve intensificar o interesse dos investidores em produtos alternativos. “À medida que as taxas de juros sobem, os investidores procurarão colocar uma porcentagem maior de capital em classes de ativos mais estáveis”, diz ele. “Os aumentos de aluguel projetados no mercado industrial em geral, incluindo armazenamento a frio e espaço refrigerado, são um investimento atraente.”

O que os investidores procuram

As modernas câmaras frigoríficas, com pé direito mais alto e melhor eficiência, são mais atrativas para os usuários e, portanto, mais procuradas pelos investidores, observa Duval. “O desenvolvimento de armazenamento a frio com finalidade específica é mais complicado de projetar e desenvolver do que os armazéns tradicionais, o que limita o desenvolvimento especulativo e mantém a oferta baixa.”

O armazenamento a frio ainda é um subsetor de nicho do mercado industrial maior, representando apenas 1,0 a 1,5 por cento do estoque industrial geral, de acordo com Walaszek. Portanto, o cenário de desenvolvimento é impulsionado por build-to-suits.

“O armazenamento refrigerado é uma indústria vertical, mas não é fácil de desenvolver”, acrescenta Healy, observando que devido ao alto investimento de capital deste produto, ele raramente é construído de acordo com as especificações. ‘O que vimos são os principais players nacionais expandindo suas redes organicamente, bem como através da aquisição de players regionais familiares.’

Além disso, embora muitas dessas propriedades de armazenamento a frio mais antigas sejam menos eficientes do que os novos projetos de classe A, elas geralmente estão localizadas perto dos principais mercados, tornando-as valiosas devido à localização, diz Healy.

Enquanto isso, a preferência por câmaras frigoríficas modernas tem mais a ver com eficiência energética do que com a qualidade dos próprios edifícios, observa Walaszek. Algumas das instalações mais antigas estão perfeitamente bem dependendo de como são usadas, diz ele.

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