Os mercados imobiliários funcionam melhor quando a linha nem sempre sobe

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Hoje em dia, quando o mercado imobiliário do Japão chega às manchetes, geralmente é pelos motivos errados: os milhões de casas vazias em todo o país, talvez, ou o investimento notoriamente ruim que a compra de uma casa pode provar. Muitas vezes, uma casa pode não ter valor quando o comprador paga a hipoteca.

Mas olhe para isso da perspectiva da habitação como um teto sobre a cabeça das pessoas, em vez de uma reserva de valor, e o Japão começa a parecer um sucesso.

Mesmo nestes tempos pós-Covid, o país não enfrenta crise de acessibilidade. Os aluguéis estão estáveis ​​– um dos principais motivos pelos quais a inflação é tão comparativamente baixa – e é possível encontrar moradias para quase qualquer orçamento. Poucos precisam fazer fila para ver um apartamento, e mesmo agora os bancos estão competindo entre si para oferecer hipotecas com taxas variáveis ​​cada vez mais baixas para os compradores. Com cinco vezes a população, Tóquio em um ano típico adiciona três vezes mais habitações do que todo o Reino Unido.

Como muitos investimentos, o que você precisa abandonar é a ideia de que a fila sempre sobe.

A mensagem foi vazando. Como alguns outros locais na Ásia parecem menos atraentes, mais obviamente Hong Kong e a China continental da era Covid Zero, compradores ricos estão começando a olhar para propriedades no Japão como investimentos prospectivos de baixo rendimento – ou planos alternativos. O que pode faltar em retornos pode ser compensado em facilidade de acesso. O Japão tem tão poucas restrições à propriedade de terras estrangeiras que pode parecer cômico, com o governo apenas recentemente começando a legislar compras estrangeiras de terras próximas a locais sensíveis, como bases militares.

Embora tudo isso esteja ajudando os preços dos novos apartamentos em Tóquio a finalmente superarem os recordes da era da bolha há mais de 30 anos, eles ainda não se materializaram no mercado de aluguel:

É certo que os salários do Japão continuaram estagnados durante a última década, mas os imóveis residenciais ainda parecem mais acessíveis para comprar do que em países onde os valores das propriedades subiram mais do que os pacotes de pagamento:

Visto de Tóquio, a visão de centenas de pessoas fazendo fila para ver um pequeno número de propriedades disponíveis em Londres, onde o prefeito quer congelar os aluguéis em meio a uma crise de “custo de aluguel” ou o desastre de acessibilidade habitacional nos EUA e seu golpe -sobre os efeitos sobre a inflação, pode parecer realmente estranho.

No fundo, é uma simples troca entre oferta e preços: por 50 anos, o Japão teve mais moradias disponíveis do que pessoas para preenchê-las. A habitação comprada no Japão provavelmente não aumentará muito de valor, exceto para os compradores mais astutos e sortudos em locais selecionados. Os proprietários também tendem a preferir propriedades mais novas, o que faz sentido dada a baixa qualidade do estoque mais antigo construído na grande corrida do pós-guerra. Mudanças no código de construção em um terreno altamente vulnerável a terremotos e outros desastres também encorajam os compradores a favorecer o novo. Isso funciona bem para a oferta, mas significa que não se pode esperar que os preços melhorem continuamente.

A legislação (1) incentiva a construção que atenda a essa demanda. Apesar do que os políticos de outros lugares possam dizer, mesmo no Japão tipicamente lento, a habitação demonstrou ser um problema solucionável por meio de legislação. O governo central tem facilitado a construção há décadas, com o poder e o tamanho do desenvolvedor e da indústria da construção, sem dúvida, desempenhando um papel importante. A desregulamentação em 1997 é creditada com um boom em grandes condomínios de 20 andares ou mais, conhecidos como “mansões em torre”, um movimento que colocou novos prédios de apartamentos sofisticados em bairros urbanos promissores ao alcance do trabalhador comum.

Nos últimos anos, um novo impulso veio da ascensão do “casal poderoso” – supostamente famílias de dupla renda com cerca de 14 milhões de ienes (US$ 100.000) em salário combinado. Com o Japão incentivando explicitamente taxas de juros baixas e fornecendo acesso fácil a hipotecas de taxa fixa, um empréstimo duplo para um apartamento custando cerca de US$ 1 milhão não está fora de alcance – embora entre os baixos salários do Japão e o iene fraco, os casais poderosos possam fazer não mais do que o equivalente atual de apenas $ 50.000 cada, bem abaixo do salário individual médio nos EUA.(2)

Em 2002, a administração do primeiro-ministro Junichiro Koizumi aprovou sua política de “Renascimento Urbano”, que colocou significativamente mais poder sobre o zoneamento nas mãos do governo central, enquanto incentivava empresas privadas a reconstruir áreas que já haviam visto dias melhores. Isso desprivilegiou os governos locais propositalmente, fonte de reclamações sobre a lentidão nas aprovações; Funcionários em outros lugares que enfrentam tais problemas podem tomar nota. Outra coisa: esteja preparado para se desfazer de alguma arquitetura icônica, como os fãs da Nakagin Capsule Tower aprenderam no início deste ano.

Claro, nem tudo são rosas no jardim do Japão. O excesso de oferta pode ser preferível à alternativa, mas as casas vazias em todo o país ainda são um problema que poderia ser resolvido com incentivos para demolir ou vender como segundas residências. Haverá uma necessidade crescente de novas comunidades para apoiar a população idosa em seus anos de declínio. As comunidades rurais em declínio têm uma oportunidade única em uma geração, inspirada na pandemia, de atrair novos talentos que se mudam para o país, algo que o governo poderia fazer mais para encorajar. E apesar de todas as hipotecas relativamente acessíveis, ainda é em grande parte um privilégio da classe assalariada em tempo integral; o número crescente de trabalhadores que não trabalham em tempo integral pode achar que é desnecessariamente difícil obter um empréstimo aprovado.

No entanto, os governos de todo o mundo que enfrentam protestos contra o custo de vida devem se perguntar: para que serve o estoque de moradias de um país? Uma reserva de valor para aqueles que subiram primeiro na escada da propriedade – ou algo mais próximo de um bem social, que não deveria ter mais valor permanentemente do que carros, estradas ou material rodante?

Mais da opinião da Bloomberg:

• Compre aquela casa. Seu eu aposentado agradecerá: Alexis Leondis

• Os preços das casas em Cingapura não podem continuar desafiando a gravidade: Andy Mukherjee

• Sem lágrimas, por favor, para uma icônica Torre de Tóquio: Gearoid Reidy

(1) Muitas dessas escolhas regulatórias são detalhadas em Emergent Tokyo, uma leitura obrigatória para os amantes da arquitetura que explica como os sistemas orgânicos e o planejamento ajudaram a capital do Japão a se tornar tão distintamente Tóquio.

(2) A OCDE lista o salário médio dos EUA em quase US$ 75.000, enquanto o Japão fica abaixo de US$ 40.000.

Esta coluna não reflete necessariamente a opinião do conselho editorial ou da Bloomberg LP e seus proprietários.

Gearoid Reidy é um colunista da Bloomberg Opinion que cobre o Japão e as Coreias. Anteriormente, ele liderou a equipe de notícias de última hora no norte da Ásia e foi vice-chefe do escritório de Tóquio.

Mais histórias como esta estão disponíveis em bloomberg.com/opinion

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