Para onde estão os preços das casas nos 400 maiores mercados imobiliários da América em 2023? Esses 5 gráficos nos dão algumas pistas

Embora esteja bastante claro que a acessibilidade imobiliária pressurizada desencadeou alguma deflação no mercado imobiliário dos EUA, os especialistas do setor permanecem divididos sobre como será a correção contínua dos preços das residências em 2023. O motivo? A demanda e a oferta estão enviando sinais confusos.

Na frente da demanda imobiliária, as coisas continuam lentas com os pedidos de compra de hipotecas (queda de 38% ano a ano) atualmente logo abaixo de seu ponto mais baixo durante o crash imobiliário dos anos 2000. Por um lado, se as condições financeiras melhorarem e as taxas de hipoteca caírem em 2023, a demanda dos compradores de imóveis aumentará. por outro lado, o boom da demanda habitacional da pandemia poderia ter tido um efeito de avanço que resulta em um mercado imobiliário pós-pandêmico mais lento do que o esperado.

Na frente da oferta de moradias, as coisas permanecem bastante apertadas nacionalmente. Embora o aumento das taxas de hipoteca correspondesse a um enorme declínio na demanda, isso não fez com que os vendedores corressem para as saídas. Na verdade, as novas listagens no Realtor.com caíram 17,25% ano a ano. Muitos compradores que normalmente gostariam de se mudar para uma casa maior adiaram a mudança porque não querem desistir de suas taxas fixas de hipoteca de 2% ou 3% que têm para sua casa atual.

Então, os compradores (para quem a baixa demanda é um potencial vento favorável) ou os vendedores (para quem a oferta restrita é um potencial vento favorável) têm vantagem? Uma das melhores indicações pode ser a direção do estoque – e sua velocidade de mudança. À primeira vista, pode ser fácil supor que o estoque (ou seja, listagens ativas para venda) seja simplesmente uma medida de oferta, no entanto, também é uma medida de demanda. Se os compradores de imóveis recuarem e as casas permanecerem no mercado por mais tempo, isso pode aumentar os níveis de estoque (atualmente em alta de 46,8% em relação ao ano anterior), mesmo que as novas listagens (atualmente em queda de 17,3% em relação ao ano anterior) diminuam.

Vamos dar uma olhada mais de perto nos dados de estoque nos 400 maiores mercados do país.

Logo após as taxas de hipoteca dispararem nesta primavera, o superaquecido mercado imobiliário dos EUA esfriou. Essa rápida retração na demanda do comprador finalmente deu espaço para respirar.

Enquanto os níveis de estoque nacional no Realtor.com aumentaram 46,8% ano a ano, o quadro varia significativamente de acordo com o mercado. Cidades como Austin e Phoenix viram seus respectivos níveis de estoque subirem 160,7% e 176%. Enquanto isso, mercados como Chicago e Nova York permanecem essencialmente inalterados.

Quando se trata de estoque, a velocidade da mudança é importante. Um pico repentino de estoque geralmente marca um mercado imobiliário que se moveu para uma correção total. Claro, agora sabemos que foi exatamente o que aconteceu neste verão em mercados como Austin e Phoenix, onde os valores das casas já caíram 10,4% e 8,1% em relação aos respectivos picos de 2022.

Por que os níveis de estoque estão aumentando em alguns mercados e estáveis ​​em outros? Bem, para começar, fundamentos.

A cada trimestre, a Moody’s Analytics avalia se os fundamentos locais, incluindo os níveis de renda locais, podem sustentar os preços das casas locais. Se um mercado imobiliário regional estiver “supervalorizado” em mais de 25%, a Moody’s Analytics o considera “significativamente supervalorizado”. O boom imobiliário pandêmico viu o campo “significativamente supervalorizado” disparar de 3 mercados no segundo trimestre de 2019 para 210 mercados no segundo trimestre de 2022. Esses mercados espumosos incluem lugares como Boise (“supervalorizado” em 74%) e Austin (“supervalorizado” em 74%) e Austin (“supervalorizado” em 74%) supervalorizado” em 61%.

Avançando para hoje, esses mercados “significativamente supervalorizados”, no total, estão mudando mais rapidamente. O influxo de trabalhadores remotos com altos salários fez com que os preços das casas em cidades em expansão, como Boise e Idaho Falls, se destacassem das rendas locais. Claro, isso se torna um problema quando a migração do trabalhador remoto diminui e um Nível do choque hipotecário de 1981 faz com que muitos possíveis tomadores de empréstimos locais – que devem cumprir os rígidos índices dívida / renda dos credores – percam sua elegibilidade para hipotecas. Cue os preços das casas em queda.

No total, havia 751.544 listagens ativas no Realtor.com em novembro de 2022. Isso é superior às 511.899 listagens em novembro de 2021 e 683.606 listagens ativas em novembro de 2020. No entanto, o número ainda permanece muito abaixo da contagem de listagens ativas pré-pandemia de 1,14 milhão . em novembro de 2019.

algumas empresas, como CoreLogic e Home. LLC, duvido que os preços das casas nos EUA caiam em 2023 com o estoque tão apertado. Pesquisadores do Morgan Stanley dizem que os touros imobiliários deveriam reconsiderar sua posição.

“O fato de esperarmos que os preços das casas comecem a cair anualmente em março de 2023, apesar do estoque apertado, reflete o quão sem precedentes é essa situação de acessibilidade no mercado imobiliário dos EUA”, escrevem pesquisadores do Morgan Stanley, que esperam que os preços das casas nos EUA caiam cerca de 10%. do pico ao vale, mesmo que o fornecimento permaneça abaixo de 6 meses de estoque.

Como os preços das casas podem cair mesmo se os níveis de estoque permanecerem abaixo dos níveis pré-pandêmicos?

“Quando a demanda cai abruptamente, o nível absoluto de oferta não é tão relevante. É aqui que observar a taxa de mudança na oferta e na demanda separadamente é crítico”, Rick Palacios Jr., diretor de pesquisa da John Burns Real Consultoria imobiliária, diz Fortuna. Os investidores representaram a maior porcentagem de compradores de todos os tempos [housing] ciclo em muitos mercados. A maior parte desses compradores está agora à margem, com alguns precisando vender devido à alavancagem excessiva e, na verdade, estavam apenas aceitando um panfleto no preço da casa como agradecimento por continuar subindo. Esses dias acabaram e esses vendedores não exibem [the] mesmas qualidades emocionais/comportamentais associadas aos proprietários-ocupantes tradicionais, que historicamente mantém os preços das casas um tanto rígidos no lado negativo. Os construtores também respondem por aproximadamente o dobro de sua norma de participação de mercado histórica quando se trata de oferta de moradias para venda no sistema (denominador há oferta de revenda mais oferta de casa nova em construção e estoque concluído). Os construtores atendem o mercado com base no preço, enquanto os proprietários tradicionais não são tão rápidos em reduzir os preços.

No futuro, a John Burns Real Estate Consulting espera que o estoque aumente ainda mais na próxima primavera. Em termos de preços domésticos nacionais, a empresa de pesquisa espera um declínio de 20% a 22% do pico ao mínimo se a acessibilidade continuar prejudicada por taxas de hipoteca de 6% no próximo ano.

“É muito provável que vejamos o aumento da oferta na primavera, o que é típico. A oferta de novas residências em particular deve aumentar, pois sabemos que as casas concluídas (conclusões) estão aumentando e os construtores têm muito mais casas não vendidas ainda em construção trabalhando por meio do sistema, Palacios conta Fortuna. “Esta será a primeira temporada de vendas da primavera desde 2008, em que as taxas de hipoteca estão em torno de 6%, por isso esperamos uma jornada difícil para os vendedores em geral, especialmente se a economia estiver oficialmente em recessão.”

Sempre que um grupo como Morgan Stanley ou John Burns Real Estate Consulting diz preços de imóveis nos Estados Unidos, eles estão falando sobre um agregado nacional. O que vier a seguir certamente variará de acordo com o mercado.

Entre os 400 maiores mercados imobiliários do país, 36 mercados voltaram aos níveis habitacionais pré-pandêmicos. O gráfico pesquisável (em ordem alfabética) acima exibe esses 36 mercados.

Em teoria, níveis mais altos de estoque poderiam deprimir os preços das casas nesses mercados.

Entre os 400 maiores mercados imobiliários do país, 364 mercados voltaram aos níveis de estoque pré-pandemia. O gráfico pesquisável (em ordem alfabética) acima exibe esses 364 mercados.

Embora os pesquisadores do Morgan Stanley não achem que o estoque apertado impedirá quedas nos preços das casas, eles acreditam que os níveis de estoque apertados evitarão um crash no estilo de 2008.

“Embora a oferta não mantenha o crescimento dos preços das casas em zero, acreditamos que isso evita que as quedas nos preços das casas se tornem muito grandes”, escrevem os pesquisadores do Morgan Stanley.

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