Taxas de juros crescentes disputam acordos de moradia estudantil

Mais estudantes estão assinando contratos de arrendamento para morar em propriedades estudantis do que nunca, já que o setor de moradia estudantil superou completamente qualquer interrupção causada pela pandemia. Mas os investidores – incluindo compradores e vendedores – hesitam em fazer negócios. O aumento das taxas de juros e os custos da dívida estão atrapalhando as projeções financeiras de potenciais compradores, reduzindo o quanto eles estão dispostos a pagar por imóveis para estudantes. Mas a maioria dos vendedores ainda não está disposta a cortar seus preços, levando a uma desaceleração na atividade de negócios.

O aumento dos aluguéis pode ajudar a compensar parte da diferença. E pelo menos alguns compradores e vendedores já começam a negociar mais seriamente com base em dados de pré-arrendamento muito fortes, segundo observadores do mercado.

“Muitos grupos de investidores entraram em pausa. Estamos vendo grupos de pausa mais rápido do que o previsto”, diz Jaclyn Fitts, vice-presidente executiva e co-líder da equipe da CBRE National Student Housing. “Grupos que há um mês me disseram que estão à margem já estão voltando.”

Os meses de verão sempre foram lentos para os negociantes de moradia estudantil, já que compradores e vendedores esperam para ver quantos leitos de moradia estudantil alugam a tempo para o início do ano acadêmico. O aumento das taxas de juros tornou essa desaceleração absolutamente glacial, de acordo com negociadores como Fitts.

Os juros estão subindo

Os investidores em moradias estudantis agora têm que aceitar taxas de juros muito mais altas quando fazem um empréstimo permanente com taxa fixa.

As taxas de juros típicas para empréstimos permanentes para moradia estudantil foram de cerca de 5,25% na última semana de julho de 2022, antes do Fed aumentar as taxas em mais 75 pontos base nesta semana. “Desta vez, no ano passado, estávamos subscrevendo taxas de juros de cerca de 3,65%”, diz Jamie Swick, associado sênior do National Student Housing Group da Colliers International.

Taxas de juros mais altas têm um efeito enorme sobre o tamanho de um empréstimo que as propriedades de moradia estudantil podem suportar – e quanto dinheiro um investidor pode pagar.

Os vendedores não ajustaram imediatamente suas expectativas. “Os vendedores ainda estão pressionando por preços que provavelmente resultariam em retornos alavancados negativos para os compradores – esses tipos de negócios funcionam por muito pouco do patrimônio em nosso espaço”, diz Swick.

As taxas de capitalização provavelmente aumentarão. Mas eles normalmente não sobem (ou caem) em sintonia com as taxas de juros de longo prazo. “Não acredito que esteja diretamente correlacionado”, diz Fitts.

A média das taxas de limite de 12 meses para vendas de imóveis para estudantes ainda estava abaixo de 5% em maio de 2022, perto das mais baixas que essas taxas de limite já foram, de acordo com a Real Capital Analytics, com sede em Nova York.

Pode levar meses até que compradores e vendedores negociem e fechem negócios suficientes para que o efeito das taxas de juros mais altas apareça nos dados.

Muitos vendedores em potencial estão esperando para colocar propriedades no mercado até que fique claro quais novas taxas de capitalização os compradores e vendedores aceitarão à medida que as taxas de juros sobem.

“Recomendei a grupos que vieram até mim neste verão pensando em vender para adiar”, diz Fitts. “O volume de transações diminuirá no segundo semestre de 2022.”

Fundamentos permanecem saudáveis

Aluguéis crescentes e altas taxas de ocupação podem eventualmente ajudar compradores e vendedores a chegar a um acordo sobre o preço.

“Provavelmente veremos uma diminuição nas transações até vermos onde as taxas de aluguel chegam no quarto trimestre de 2022 e começarmos a mostrar qual é o crescimento do aluguel possível no primeiro trimestre de 2023”, diz Swick.

Os dados preliminares já mostram uma demanda muito forte.

“O crescimento nacional de pré-arrendamento e aluguel está acompanhando níveis altos de todos os tempos”, diz Carl Whitaker, diretor de pesquisa e análise da RealPage, Inc. “É provável que o ano letivo de 2022 comece com números recordes em ambas as frentes.”

Em junho de 2022, 86,2% dos leitos foram pré-arrendados para o ano acadêmico do outono de 2022 nas principais 175 universidades monitoradas pelo RealPage Market Analytics. Esse é o maior já registrado para junho pela RealPage. Também é maior do que a taxa de pré-locação em julho nos últimos anos.

Os aluguéis pedidos efetivos também aumentaram 5,8% em comparação com o ano anterior, em média. Isso é mais do que o triplo da taxa média de crescimento dos aluguéis nos últimos anos.

Os aluguéis de leitos de moradia estudantil podem aumentar ainda mais. “Você provavelmente verá maiores aumentos nos aluguéis no próximo ano”, diz Fitts.

Muitos operadores de residências estudantis foram aumentados à medida que aumentaram os aluguéis antes do ano acadêmico de 2021-2022. “Todo mundo estava um pouco mais reservado em suas taxas de renovação”, diz Fitts. “Havia alguma incerteza no mercado.”

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