Triple Five pode manter seus megamalls vivos?

As pessoas da indústria de shoppings brincam que o sonho americano, de 3,3 milhões de pés quadrados. projeto de varejo experimental em East Rutherford, NJ, deve ser chamado de American Nightmare, devido ao seu longo histórico de problemas.

No entanto, o Triple Five Group, dono do American Dream, bem como do Mall of America e do West Edmonton Mall, conseguiu de alguma forma manter todos os seus três megashoppings, apesar dos fechamentos relacionados à pandemia e da diminuição do tráfego de pedestres. Diante de dificuldades financeiras intermináveis ​​e uma diminuição esperada nos gastos do consumidor, no entanto, é preciso perguntar: a empresa canadense finalmente ficou sem sorte e dinheiro?

Inadimplência na dívida de títulos

Liderada pela família Germezian, a Triple Five finalmente abriu o American Dream em outubro de 2019, após mais de duas décadas de planejamento. Localizado dentro do Complexo Esportivo Meadowlands, o projeto de US$ 5 bilhões passou por várias iterações antes que a Triple Five ganhasse o controle em 2011.

Para completar o sonho americano, a Triple Five assumiu mais de US$ 1 bilhão em dívidas de títulos, incluindo US$ 290 milhões em dívidas municipais e US$ 800 milhões em dívidas PILOT (pagamento em vez de impostos). A dívida de títulos é sênior para cerca de US$ 1,7 bilhão em empréstimos de construção sênior e mezanino.

Recentemente, a Triple Five perdeu o pagamento PILOT trimestral de maio, obrigando o administrador dos títulos, US Bank National Association, a registrar uma notificação aos detentores de títulos no EMMA (Electronic Municipal Markets Access). O aviso alertou que o desenvolvedor não tinha fundos suficientes na Escritura de Emissão para pagar o pagamento de juros de US$ 13,87 milhões e que o administrador teve que retirar US$ 11,35 milhões de uma conta de reserva para fazer o pagamento.

Em 8 de junho, a empresa de pesquisa independente Municipal Market Analytics divulgou uma nota dizendo que é “cada vez mais provável” que cerca de US$ 1,1 bilhão da dívida de títulos municipais da American Dream seja reestruturada. No entanto, em 15 de junho – um dia antes do prazo para evitar inadimplência – a Triple Five pagou integralmente o pagamento do PILOTO de maio, exceto os juros de mora. Para esse fim, o administrador diz que o desenvolvedor ainda não curou totalmente o padrão.

De acordo com o acordo financeiro, a Triple Five tem um ano para sanar a inadimplência antes que a American Dream esteja sujeita a execução fiscal. Além disso, os credores subordinados podem sanar a inadimplência antes do encerramento, embora isso aconteça muito raramente, de acordo com Fred Meno, que atua como presidente e CEO de serviços de ativos da The Woodmont Company, bem como recebedor de credores de propriedades comerciais.

Nasceu sob um signo ruim?

O pagamento atrasado do PILOTO para o American Dream é apenas a mais recente calamidade financeira que se abateu sobre o Triple Five. No início de fevereiro, o desenvolvedor do megamall quase esvaziou uma conta reserva para fazer um pagamento de US$ 9,3 milhões em cerca de US$ 290 milhões em dívidas suportadas por recibos de impostos sobre vendas, deixando apenas US$ 820 na conta, de acordo com registros financeiros da EMMA.

No mesmo arquivamento, a administradora de títulos Trimont Real Estate Advisors notificou a Triple Five de que não havia cumprido suas obrigações de divulgação sob um contrato de concessão com a Autoridade de Desenvolvimento Econômico de Nova Jersey. Um contínuo “descumprimento de suas obrigações” poderia significar o resgate dos títulos da American Dreams.

Em 2021, a Triple Five deixou de pagar os empréstimos de construção da American Dream e perdeu 49% das participações no Mall of America em Bloomington, Minnesota. e West Edmonton Mall, no Canadá, que foram oferecidos como garantia para obter fundos para a construção do American Dream.

Nesse mesmo ano, a Triple Five também teve que lidar com problemas financeiros para o Mall of America. A empresa atrasou seus pagamentos de hipoteca várias vezes nos primeiros dias da pandemia. Felizmente, foi capaz de reestruturar o empréstimo de US$ 1,4 bilhão pouco antes de ter que entregar quase metade de sua participação nos 5,8 milhões de pés quadrados. propriedade.

Experiencial pode ser o herói

Olhando para o futuro, a Triple Five tem outro pagamento devido em 1º de agosto para os títulos baseados em impostos sobre vendas da American Dream. Especialistas dizem que não está claro como a Triple Five vai conseguir o dinheiro, dado o desempenho financeiro da American Dream. O megashopping de Nova Jersey perdeu cerca de US$ 60 milhões em 2021, de acordo com um documento financeiro. Enquanto a propriedade gerou cerca de US$ 173 milhões em receita, as despesas totalizaram mais de US$ 232 milhões.

“A estratégia do shopping de dedicar grande parte de seu espaço ao varejo experiencial fazia muito sentido antes da pandemia, porque o varejo experiencial está menos exposto à concorrência do e-commerce e havia muita demanda vinda de lojistas experienciais”, diz Kevin Cody, consultor estratégico da CoStar Advisory Services em Charlotte, NC “Infelizmente, o shopping abriu em um momento em que os consumidores foram forçados a evitar tanto o varejo experimental quanto os shoppings em geral”.

Em abril de 2020, assim que a pandemia se instalou, o shopping anunciou que dedicaria cerca de 70% de seu espaço interno a novas atividades de entretenimento, acima dos 55% atribuídos anteriormente, segundo a empresa de pesquisa de tráfego de consumidores Placer.

A American Dream registrou US$ 305 milhões em vendas no ano passado, apenas uma fração dos US$ 2 bilhões inicialmente previstos para seu primeiro ano de operações. Enquanto isso, a propriedade tem US$ 2,6 bilhões em passivos e apenas US$ 500 milhões em patrimônio.

Os registros financeiros mostram que o American Dream foi 80% arrendado em 1º de abril de 2022. Se você incluir arrendamentos em negociação, foi cerca de 85% arrendado.

O CoStar Group, no entanto, informa que o projeto está 100% alugado. Cody diz que é um sinal positivo, uma vez que a ocupação do setor geral de shoppings permanece bem abaixo dos níveis pré-pandemia.

“Embora o American Dream ainda não tenha atingido todo o seu potencial, espero que seus problemas financeiros sejam principalmente o resultado de suas lutas em 2020 e 2021”, observa Cody. “Também espero que suas ofertas significativas de varejo experimental estejam beneficiando o shopping recentemente, já que os consumidores estão buscando esses tipos de ofertas.”

As visitas do ano passado indicam que a aposta da American Dream na experiência pode estar começando a dar frutos, de acordo com Placer.ai. Usando as visitas de maio de 2021 como base, a empresa analisou a mudança nas visitas mensais do American Dream e descobriu que a propriedade tem superado consistentemente o Indoor Mall Index da Placer.ai.

Em abril de 2022, as visitas ao American Dream foram 33,3% maiores do que em maio de 2021, em comparação com um aumento de apenas 2,3% para shoppings fechados. Embora esse crescimento reflita seu ponto de partida mais baixo em comparação com shoppings de primeira linha, o aumento fala do potencial do local, pois continua a lançar novos componentes e ofertas, de acordo com Placer.ai.

A empresa de pesquisa sugere que os consumidores estão migrando para o shopping, não apenas por sua ampla variedade de lojas e opções de alimentação, mas também por suas ofertas de entretenimento interno, incluindo uma parede de escalada, mergulho em penhasco de realidade virtual hiper-realista e uma rede recentemente redesenhada. pista de esqui aberta.

Isso não significa, no entanto, que American Dream e Triple Five estão completamente fora de perigo.

“Espero que os consumidores continuem a impulsionar a recuperação no varejo experimental, mas com preços em alta e uma provável desaceleração nos gastos do consumidor, uma possível retração nos gastos discricionários é certamente uma possibilidade, e isso seria um novo desafio para o American Dream”, diz Cody. .

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